En contratos de arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 8, indica que solo es legal subarrendar una vivienda si se hace de manera parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Este consentimiento puede fijarse inicialmente en el contrato de alquiler o bien posteriormente por la aceptación del arrendador, reflejándose en un anexo al contrato. De lo contrario, si el arrendador no sabe que su vivienda está siendo subalquilada o no aporta su consentimiento, se trata de un grave incumplimiento contractual por parte del arrendatario, por lo que el propietario, conforme así lo indica el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede instar la resolución del contrato y requerir al arrendatario y subarrendatario para que abandonen voluntariamente el piso, advirtiéndoles que en caso contrario acudirá a un procedimiento de desahucio y resolución de contrato por la vía judicial.
La acción judicial de resolución de contrato de arrendamiento por subarriendo no consentido plantea dos problemas prácticos:
- De índole procesal, ya que el procedimiento judicial debe regirse conforme a las normas del juicio declarativo ordinario, que destaca por su solemnidad, complejidad y lentitud en su tramitación. No tiene el carácter sumario, rápido y principalmente oral propio del juicio verbal, aplicable a los desahucios por falta de pago, precario y expiración del término contractual.
Además, no se puede interponer la demanda judicial civil de subarriendo de una forma directa y personal por el arrendador, ya que es necesaria y obligatoria la intervención de un abogado y un procurador, con los costes derivados de todo ello.
- La parte arrendadora tiene que acreditar en sede judicial el subarriendo. Salvo que la parte demandada reconozca documentalmente que lo está subalquilando, situación poco frecuente, será necesario aportar pruebas de bastante complejidad, como practicar un acta notarial de presencia (con la problemática logística que conlleva) informes de detectives (puede ser costoso por su dificultad y tiempo empleado) testificales de vecinos, conserje, etc.