Cuando se adquiere una hipoteca se incurre en muchos gastos anexos, que incluyen trámites, formularios, timbres y comisiones.

¿Quién debe pagar estos cobros? y ¿cómo y cuándo reclamar si hay cobros abusivos?.

El  Tribunal Supremo ha anulado la comisión que cobra el banco cuándo se impaga la hipoteca, este cobro es automático y es una comisión por reclamación de posiciones deudoras. Se trata del atraso que puede tener el hipotecado con la cuota mensual, total o parcial.

Dicho Tribunal la ha declarado nula por abusiva. Por esta comisión la entidad bancaria puede cobrar entre 20 y 40 euros, cada vez que el hipotecado no pague la cuota o parte de la misma. Además, cobra los intereses de demora, por lo tanto, hay doble cobro a favor del banco.

La sentencia del Tribunal Supremo se apoya sobre la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 3 de octubre de este año, ha establecido respecto de los gastos que puede conllevar un contrato de préstamo, que “el consumidor debe poder comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos o entre los servicios que aquellos retribuyen”.

¿Cómo reclamar los cobros indebidos?:

1) Especificando cada importe cobrado por dicho concepto y su fecha. Deberá dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, solicitando la devolución de dichos importes, más los intereses legales calculados desde cada cobro hasta que le hagan el reintegro.

2) Si en un plazo de dos meses no han contestado o tienes respuesta negativa, tendrás que proceder a solicitar la nulidad de dicha cláusula, nulidad que habrá de tener la consecuencia de que el banco te devuelva los importes pagados más los intereses legales. Para dicho procedimiento judicial, precisarás de abogado y procurador.

Hay que aclarar que esta sentencia se basa en una sola entidad, en concreto Kutxabank, por lo tanto, las cláusulas impuestas por las demás entidades, deberán ser declaradas nulas, al no verse afectadas directamente por esta sentencia, pero previo pago de los importes indebidamente pagados por esta comisión.

Otras cláusulas abusivas hipotecarias son: la cláusula suelo,  la cláusula de vencimiento anticipado y la cláusula multidivisa. Todas ellas desconocidas por la mayoría de las personas. También podemos incluir como  cláusula abusiva al cobro de todos los gastos de formalización de hipotecas.

La sentencia del Tribunal Supremo dictada el 23 de diciembre del 2015, marcó un hito en este aspecto. Donde se declararon la mayor cantidad de disposiciones abusivas del sector bancario de toda Europa.

Cláusulas declaradas abusivas y en consecuencia nulas:

–la revisión del interés a instancia del usuario

-imposibilidad de destinar el inmueble a otra actividad sin el consentimiento expreso del banco

-la garantía personal de la hipoteca

-el aval

-la cláusula del redondeo

-percepción de indemnización del seguro sin posibilidad de compensación, retención o consignación

-posibilidad de contratar un seguro a cargo del usuario directamente por el banco

-la percepción del justiprecio en caso de expropiación sin posibilidad de compensación, retención o consignación.

¿Qué gastos se pueden reclamar por constitución de un préstamo hipotecario?:

1. Honorarios o derechos del Notario.

2. El 50% del importe del timbre de la escritura matriz y de la copia autorizada, puesto que esta última se expidió para el banco.

3. Todos aquéllos conceptos incluidos en la factura de la Notaría que no se correspondan con copias expedidas para el prestatario.

4. Factura de Registro de la Propiedad.

5. Gestoría si se acredita que fue impuesta por la prestataria.

6. Del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional correspondiente a los intereses de demora calculados para establecer la responsabilidad hipotecaria, siempre y cuando sean abusivos y se reclame su nulidad.

7. Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional a la diferencia resultante entre la cantidad calculada para costas y gastos y el 5% que se debería de haber calculado sobre el principal.

El plazo para reclamar es imprescriptible, pudiendo reclamar incluso si la hipoteca ya ha sido cancelada. Este reclamo es para la nulidad de la cláusula de gastos.

Una vez declarada la nulidad de la cláusula de gastos, el plazo para reclamar las cantidades será de 5 años, a contar de la fecha de dicha nulidad. La cantidad a recuperar dependerá de cada banco en particular.