Tomar las riendas de una comunidad de vecinos no es fácil. Existen unas normas y una legislación que es imprescindible tener en cuenta para el buen funcionamiento de nuestra comunidad. Para ello en los siguientes 10 puntos resumimos los conocimientos más importantes que hay que saber:

1. Sin elementos comunes que compartir no hay comunidad.

Una comunidad de vecinos estará regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. Para formar parte de ella deberás ser propietario de un piso, estudio, local, trastero y garaje.

2. Tu libertad para actuar depende de si estás hablando de un elemento común o privativo.

En cualquier edificio, complejo o urbanización existen dos clases de instalaciones o servicios: unos que son comunes, en los que necesitarás el acuerdo de todos los vecinos para su modificación, y otros privativos de cada propietario de uso exclusivo de cada vecino.
Los elementos privados serán todos aquellos en los cuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva. Dentro de éstos, pueden estar no sólo las viviendas, apartamentos turísticos y locales, sino también por ejemplo, una plaza de garaje, buhardilla, sótano o trastero.
Sin embargo, los elementos comunes serán aquellos que el Código Civil define como necesarios para el adecuado use y disfrute del edificio, urbanización o complejo; como por ejemplo, el suelo, los techos, los muros de carga, las vigas, el portal, las escaleras, la portería, los pasillos, etc.
Además de estos, también pueden darse el caso de elementos comunes de uso privativo (Ej. terraza ó ático) que no constan como privados en las escrituras cuyo disfrute y uso corresponde al propietario, aunque el propietario no podrá realizar ninguna alteración que afecte a la configuración sin previa autorización de la junta de propietarios.

3. El Reglamento no puede ir en contra de los Estatutos, ni éstos en contra de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la que rige sobre los Estatutos, normalmente contenidos en el Título Constitutivo (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal inscrita en el Registro Mercantil) y el Reglamento de Régimen Interno. El Reglamento, a su vez, tampoco podrá contener derechos u obligaciones (prohibiciones) contrarios a lo que especifiquen los Estatutos.

4. La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno de la comunidad.

La Junta ostenta las responsabilidades más importantes de la comunidad, se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas.
Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente.

5. Dependiendo qué quiere cambiar se necesita para aprobar la decisión en la Junta un número de personas.

Depende del asunto de que quiera tratar en la Junta de propietarios, se necesita un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido:
Unanimidad: será necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal (escrituras) o en los Estatutos de la comunidad, a excepción de los supuestos que se indican en los apartados 2 y 3 siguientes.
Mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de la participación: resulta necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la realización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalías, siendo válidos aunque supongan modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad.
La mayoría se distinguirá en dos casos: a) Cuando la Junta se celebre en primera convocatoria, se necesitará la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos. b) Cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los propietarios presentes en la Junta, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo a los Estatutos.
Tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes del total de cuotas de participación: resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen: a) el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al título constitutivo o a los Estatutos de la Comunidad. b) El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo, en este caso, de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Una tercera parte de los propietarios que, a su vez, representen la tercera parte de las cuotas de participación: resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos (ej: instalación de gas natural, antena parabólica, etc.).

6º.- Dejar de pagar la cuota de la comunidad no es una buena idea.

Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio. Ho en día, la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios.

7º.- Sácale el máximo partido a los presupuestos de tu comunidad.

Una buena gestión de compra del mantenimiento de la finca puede llevar consigo una reducción importante de los presupuestos de la comunidad y, por tanto, reducir la cuota mensual a pagar por cada propietario.

8º.- Si consideras que un acuerdo supone un perjuicio en contra tuya o de la comunidad, tienes derecho a impugnarlo.

9º.- Contar con un administrador de fincas tiene sus ventajas.

• Te ahorrará tiempo en la redacción o revisión de todos los documentos que necesite la comunidad
• Te asesora legalmente, antes de tomar ninguna decisión relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal.
• Te ayuda a conseguir resultados para que tu presidencia sea considerada eficaz.

10º.- Estás viviendo en comunidad, si no te gusta y puedes cómprate un chalet independiente.

Si no te gusta o no te ves capacitado para adaptarte en vivir en comunidad, la única opción es un chalet independiente y aislado que no forme parte de ningún complejo inmobiliario o urbanización.