Los meses de confinamiento y las nuevas medidas de seguridad y distanciamiento social han puesto en duda este modelo. Sin embargo, los expertos creen que el ‘coworking’ seguirá creciendo en España.

El coworking y los flex spaces llevan varios años experimentando un importante crecimiento en España. La llegada de la pandemia y las medidas de distanciamiento social han puesto en duda este modelo de oficina basada en espacios abiertos, zonas compartidas y rotación de los puestos de trabajo.

Sin embargo, los expertos que han participado en el Observatorio online Mercado de oficinas: todo se transforma, impulsado por BNP Paribas Real Estate y ESCP Business School, aseguran que el modelo seguirá creciendo con fuerza en nuestro país e incluso podría salir reforzado de la crisis.

En los últimos meses hemos vivido una situación bastante complicada: A nivel de facturación esta crisis nos ha impactado mucho a todos los operadores, tanto a los grandes como a los pequeños, que por desgracia muchos podrían desaparecer.

Hasta ahora. las salas de reuniones no se usan y no hay reservas para los próximos meses. Además, ha habido que restringir mucho las áreas comunes y los espacios ha habido que rehabilitarlos.

Pero a pesar de la nueva situación y de los retos que deben enfrentar en el día a día del negocio a partir de ahora, los espacios flexibles y el coworking van a seguir creciendo. Seguramente a partir del último trimestre se vuelva a crecer, ya que es una solución muy atractiva a la incertidumbre.

En el mercado se escucha que puede haber cierta rebaja de crecimiento de estas empresas pero, realmente, se piensa que es un sector que va a crecer muchísimo.

Las empresas van a seguir teniendo su sede, pero van a tener que compatibilizarla con los flex office. La implantación del teletrabajo durante los meses de confinamiento ha producido que, las empresas, hayan visto, durante estos meses, que es perfectamente posible que sus empleados trabajen desde casa de una forma eficiente pero, en un futuro, no se cree que estemos trabajando desde nuestra casas. Habrá una flexibilidad muy importante de los horarios en las oficinas y también de espacios y, el sector del flex office, puede brindar una flexibilidad tremenda dotando de puntos de encuentro y trabajo a los empleados más próximos a sus viviendas.

Convivencia de ambos modelos.

Más que competencia de los grandes patrimonialistas de oficinas tradicional, hay que ser partners. Incluso llegar a trabajar juntos y hacer joint ventures. Se van a flexibilizar mucho ciertos equipos y se van a dar más opciones de trabajar a las personas, no solo para trabajar en casa, también para teletrabajar en otras ubicaciones. Esta flexibilidad no te la puede ofrecer una sede de una oficina tradicional que cuenta con una sola ubicación. Se trata de aportar al mercado empresarial: multilocalización, inmediatez y flexibilidad.

Las oficinas seguirán siendo necesarias, pero  serán un espacio para compartir y para humanizar la relación con los compañeros.

Seguiremos utilizando las oficinas de largo plazo en aquellas ciudades que la necesitemos y en países en los que estemos en una fase de implantación o de crecimiento alto seguiremos utilizando el coworking. Los modelos coexistirán como han existido hasta ahora.

Somos una compañía de soluciones digitales y, por tanto, ya veníamos con una cultura muy tecnológica, porque lo cierto es que esto va de la cultura de cada empresa.

Las oficinas seguirán siendo necesarias, pero creo que serán un espacio para compartir y para humanizar la relación con los compañeros. En las oficinas del futuro habrá más espacios comunes y menos mesas, no habrá una reducción de metros cuadrados, pero sí una transformación de ese espacio para suplir las nuevas necesidades.

Todo se utilizará bajo demanda, por lo que los edificios deberán contar con una alta conectividad y sensorización. La gente irá a la oficina a ratos y tendrá que avisar, de modo que los edificios se podrán abrir por zonas y consumir menos energía y recursos, cerrando espacios a los que no se les esté dando un uso en ese momento. El futuro de las oficinas pasa por edificios muy tecnológicos, muy modulables y en los que se puedan definir espacios compartidos y diferentes.

De hecho ese futuro ya no es tan lejano, pues se viene pidiendo este tipo de herramientas de transformación digital. Esta tendencia es imparable, se trata de una transformación digital y también del modelo de trabajo, ya que los trabajadores digitalizables podrán hacer parte de su trabajo en casa, en las oficinas o en espacios de coworking. El modelo de trabajador digital puede generar, además, importantes ventajas para el empleado y también para las empresas. En un supuesto en el que un empleado trabaja tres días desde casa y dos desde la oficina, se está generando una reducción del 60% de la presencia física de este empleado en las oficinas. Además, estos trabajadores estarían ahorrando dos horas diarias en transporte y en tiempo, lo que en una jornada laboral de 40 horas es un 15% de reducción, lo que permitiría aumentar la productividad y también la natalidad.

Flexibilidad

La flexibilidad, además de en los horarios y en las oficinas, también se espera en los contratos. Todavía es pronto para saber qué va a pasar, pero sí es cierto que cada vez más las empresas tienen dificultades para poder definir cuál es su necesidad inmobiliaria a medio y largo plazo.

Antes los contratos eran rígidos, pero tras la crisis de 2008 hemos aprendido a flexibilizar las negociaciones con un propietario, con medidas que antiguamente no existían en España como las carencias, aportaciones para la implantación de las empresas. Antes del Covid  veíamos dificultades por parte de las empresas a la hora de definir sus necesidades inmobiliarias en un plazo superior a cinco años. Ahora no tienen claro que, su actual superficie contratada, sea la correcta y no pueden definir cuál va a ser, a largo plazo, por eso es posible que veamos algunas flexibilizaciones que van en ese sentido, en flexibilizar los contratos de obligado cumplimiento.

Sin embargo, esta flexibilización en algunos casos se encuentra con una importante barrera, la financiación: los contratos de alquiler suelen ser rígidos, porque hay una deuda por detrás que el propietario tiene que pagar, y esta deuda suele ser rígida y es lo que no permite la flexibilidad de los contratos. Pero ¿cómo se podría dotar de una mayor elasticidad a los contratos?:  Imponiendo un mínimo de renta, para satisfacer esta deuda y una parte variable, que sería la prima que se llevarían los accionistas.

En un momento como el actual se pueden acomodar las rentas y se pueden renegociar. Pero lo cierto es que las empresas siguen necesitando oficinas y nosotros estamos enfocados a ese tramo del mercado en el que no se necesita tanta flexibilidad.

Nuevos desarrollos

Con un parque de oficinas bastante obsoleto tanto en Madrid como en Barcelona, la apuesta de las promotoras por el desarrollo de nuevos edificios y la rehabilitación integral de inmuebles es clave para poder atender las nuevas demandas de los inquilinos y de las grandes corporaciones, que desde hace unos años han elaborado planes de implantación globales basados en objetivos de eficiencia. Los nuevos proyectos son una oportunidad clara para el mercado. Las empresas cada vez están más concienciadas y quieren estar en sedes con certificaciones que acrediten su eficiencia.

Todos los proyectos nuevos que vemos en el mercado están acorde con las tendencias y, además ahora, tienen la oportunidad de adaptarse a la nueva demanda post Covid. Estos desarrollos no tendrán problemas de ocupación, si bien, los edificios obsoletos tendrán más dificultades de absorción de los metros que están vacíos.